Veri şeffaflığı
Gayrimenkul Verileri: Kaynaklar ve Metodoloji
Türkiye ve İzmir piyasa sayfalarında hangi kaynağın neden kullanıldığını, göstergelerin nasıl karşılaştırıldığını ve sonuçların hangi sınırlar içinde okunması gerektiğini açıklar.
Kısa özet
Öncelik Türk resmî istatistik ve düzenleyici kaynaklarındadır. Her maddi rakam için coğrafya, dönem, birim, nominal/reel durum, yayın ve erişim tarihi kayda alınır. İlan fiyatları tamamlanmış satış fiyatı; endeks değişimi tek bir mülkün değer değişimi değildir.
Kaynak hiyerarşisi
Bir iddia için en doğrudan ve yetkili kaynak
- Türkiye'nin resmî istatistik ve düzenleyici kaynakları: Ulusal işlem, fiyat, hukuk ve risk verileri için ilk başvuru.
- TCMB ve TÜİK: Konut fiyat/kira endeksleri, enflasyon, satışlar ve ekonomik göstergeler.
- TKGM, AFAD, DASK, bakanlıklar ve belediyeler: Parsel, tehlike, sigorta, mevzuat ve yerel program bilgisi.
- IMF, Dünya Bankası ve OECD: Yalnızca tarihli makroekonomik bağlam ve senaryo girdileri.
- RealCapital'ın kendi sayfaları: Satıcı hizmeti, inceleme, şartlar ve fiyat iddiaları.
- İkincil araştırma: Birincil veri soruyu yanıtlamadığında, ikincil olduğu açıkça belirtilerek.
Veri envanteri
Bu sürümde kullanılan temel kayıtlar
| Yayıncı ve kayıt | Gözlem / temel | Kullanım ve sınırlılık | Yayın / erişim |
|---|---|---|---|
| TÜİK — Aralık 2025 konut satışları | 2025 yıllık satış; adet ve pay | Tapu kaydına geçen tamamlanmış satışlar; fiyat seviyesi içermez. Resmî revizyonlara açık. | Kaynak yayını: 2026; erişim 25.08.2026 |
| TÜİK — Haziran 2026 konut ve ticari gayrimenkul satışları | Ocak–Haziran 2026; adet ve yıllık değişim | Yılın ilk altı ayıdır, tam yıl ile doğrudan eşitlenmez. Ticari veri yalnızca desteklediği kapsamda kullanılır. | Kaynak yayını: 2026; erişim 25.08.2026 |
| TCMB — Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi | Temmuz 2026; KFE 2023=100 | Değerleme tabanlı endekslerdir; tekil satış veya sözleşme kirası değildir. Nominal ve TÜFE'den arındırılmış reel değişimler ayrı kullanılır. | Yayın: Temmuz verisi sonrası; erişim 25.08.2026 |
| TÜİK — Temmuz 2026 TÜFE | Yıllık tüketici enflasyonu | Ulusal fiyat düzeyi bağlamı; tek bir konutun maliyet veya getiri ölçüsü değildir. | Yayın: Ağustos 2026; erişim 25.08.2026 |
| AFAD — Türkiye Deprem Tehlike Haritası | Nokta düzeyi deprem tehlikesi | Tehlike haritasıdır; yapı bazlı risk, hasar veya güvenlik sertifikası değildir. | 2018 haritası; erişim 25.08.2026 |
| İzmir Büyükşehir Belediyesi — yapı envanteri güncellemesi | Belediyenin duyurduğu çalışma kapsamı | Hızlı tarama veya envanter, mühendislik sertifikası olarak yorumlanamaz. | Erişim 25.08.2026 |
| DASK — teminat ve kapsam | Güncel poliçe kapsamı ve istisnalar | Limit ve şartlar değişebilir; aktif poliçeden doğrulanmalıdır. | Erişim 25.08.2026 |
| RealCapital — Satıcı Koşulları | Profil ve ilan inceleme işleyişi | Hizmet iddialarının kendi kaynağı; hukuki/teknik durum tespiti değildir. | Erişim 25.08.2026 |
| RealCapital — Türkçe fiyatlandırma | Paket, aylık limit ve EUR fiyat | Değişebilir; canlı sayfa yetkili güncel kaynaktır. Vergi dâhilliği varsayılmaz. | Erişim 25.08.2026 |
Tekrarlanabilir araştırma tasarımı
2016–2026 inceleme protokolü
Hareketli inceleme Ocak 2016'da başlar. Yıllık karşılaştırmalar 2016–2025 arasındaki on tam takvim yılını kullanır. 2026 gözlemleri yıl başından bugüne veya belirtilen ay olarak ayrı gösterilir; yalnızca 2025'in aynı geçen dönemiyle karşılaştırılır, yıllıklandırılmaz ve tamamlanmış yıl gibi sunulmaz.
- Editoryal kesim tarihini sabitleyin. Her girdi için gözlem dönemi, yayın tarihi ve erişim tarihini kaydedin. Sonraki yayın, belirtilen kesim tarihinde bilinebilecekleri sessizce değiştirmez.
- Kaynak kaydı oluşturun. İddia, tam değer ve birim, coğrafya, veri seti adı, yayıncı, doğrudan URL, nominal/reel durum, revizyon notu ve rakamın yer aldığı tüm sayfa/dilleri birlikte saklayın.
- Ölçü ailelerini ayırın. Tamamlanmış satış, ilk/ikinci el, ipotekli/diğer, yabancı alıcı, değerleme tabanlı KFE, TÜFE, yeni kiracı kirası ve inşaat/arz göstergeleri ayrı serilerdir. İlan verisini resmî işlem veya değerleme serisine eklemeyin.
- Karşılaştırma dönemlerini eşleyin. Tam yılı tam yılla, aynı YBB aylarını birbiriyle ve yıllık oranları eşleşen on iki ayla karşılaştırın. Haziran satışları ile Temmuz fiyatlarını tek ay gibi göstermeyin.
- Coğrafyayı koruyun. Türkiye ulusal, İzmir/TCMB bölgesi bölgesel, ilçe veya mülk yereldir. Ulusal değişimi şehre dağıtmayın; bölgesel endeksten ilçe sonucu veya tekil değerleme çıkarmayın.
- Nominal, reel ve döviz bakışını ayırın. Varsa yayıncının nominal ve reel ölçülerini kullanın. Editoryal enflasyon düzeltmesi veya kur dönüşümü aşağıdaki formül ve tarih kurallarıyla, hesap olduğu belirtilerek yapılır.
- Yalnızca toplamı değil, bileşimi inceleyin. İlk/ikinci el, ipotekli/diğer ve yerli/yabancı alıcı akışlarını kontrol edin. Yüksek toplam her segment, bölge veya mülk tipinin güçlendiğini kanıtlamaz.
- Veri sürümünü ve sınırlılıkları yayımlayın. Hesapta kaynak hassasiyetini koruyun, yalnızca gösterimde yuvarlayın; kırılma, eksik gözlem, revizyon ve karşılaştırılamayan dönemleri açıklayın.
| Seri | İncelemedeki kullanım | Çıkarılmaması gereken sonuç |
|---|---|---|
| TÜİK kayıtlı satışları | Tanımlı dönem/coğrafyada tamamlanmış işlem hacmi ve yayımlanmış bileşim | Talep fiyatı, gerçekleşen değer, kalite, maruziyet, kâr veya gelecek talep |
| TCMB KFE | Yayımlanan ulusal/bölgesel düzeyde değerleme tabanlı fiyat yönü; sağlandığında nominal/reel değişim | Tamamlanmış işlem fiyatı serisi, ilçe sonucu veya tekil mülk değerlemesi |
| Pazaryeri ilanları | Toplama yöntemi belgelenmişse güncel talep fiyatı, belirtilen müsaitlik ve ilan özelliği | Tamamlanmış satış, piyasa denge fiyatı, benzersiz stok adedi veya satıcı getirisi |
| TÜİK TÜFE | Ulusal tüketici enflasyonu bağlamı ve dönemler uyumluysa belgelenmiş deflatör | Mülke özgü maliyet, yerel enflasyon veya yatırım getirisi |
| TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi | Yayımlanan yöntem altında yeni kiracı değerleme kiralarının yönü | Garantili ilan/sözleşme kirası, doluluk, net getiri veya malik sonucu |
Temel ayrımlar
Birbirinin yerine kullanılmayan kavramlar
- Nominal ve reel: Nominal TRY değişimi cari para birimindedir; reel değişim TÜFE etkisi arındırıldıktan sonradır.
- Satış ve ilan fiyatı: Tapuya geçen satış adedi tamamlanmış işlemdir; çevrim içi talep fiyatı gerçekleşen işlem fiyatı değildir.
- Ulusal ve bölgesel: Türkiye ortalaması İzmir'i veya bir ilçeyi temsil etmez.
- Endeks ve tekil mülk: Endeks, örneklem ve yöntemle üretilmiş genel harekettir; belirli bir taşınmazın değerlemesi değildir.
- Tehlike ve risk: Deprem tehlikesi; maruziyet ve yapısal kırılganlıkla birlikte değerlendirilmeden fiilî riski göstermez.
Döviz dönüşümü
EUR veya USD perspektifi
Yetkili kur serisi seçilip yöntem belgelenmeden EUR veya USD sonucu yayımlanmaz. Geçerli dönüşüm; kaynak, döviz çifti, gözlem sıklığı, tam tarihler, hafta sonu yöntemi, ücretler ve karşılaştırmanın endeks mi temsili mülk değeri mi kullandığını kaydeder.
Kur, bir birim döviz başına TRY olarak veriliyorsa nokta dönüşümü t tarihindeki döviz değeri = t tarihindeki TRY değeri / t tarihindeki kur şeklindedir. İki uç ayrı ayrı çevrilir; ardından döviz değişimi = (son çevrilmiş değer / ilk çevrilmiş değer) − 1 hesaplanır. Her uçta aynı tarih veya belgelenmiş en yakın iş günü kuralı kullanılır; tarihsel seri bugünkü kurla çevrilmez. Sonuç kur perspektifidir, gerçekleşmiş yatırım getirisi değildir.
Enflasyon düzeltmesi
Reel değişimin hesabı
Kaynak kendi reel serisini veriyorsa o değer ve yöntem tercih edilir. Editoryal hesap gerekirse nominal konut değişimi ile TÜFE aynı gözlem penceresini kapsar. Oranlar ondalık biçimdeyken reel değişim = ((1 + nominal değişim) / (1 + TÜFE değişimi)) − 1; yüzde için sonuç 100 ile çarpılır. Son gösterime kadar tam hassasiyet korunur, sonuç editoryal hesap olarak etiketlenir ve nominal TRY artışı yatırım kârı sayılmaz.
Yuvarlama: kaynak değerleri yayımlanan hassasiyette saklanır. Hesaplanan paylar aynı dönem/coğrafyadaki pay ve paydayı belirtir. Örneğin İzmir'in yaklaşık 2025 payı 96.998'in Türkiye toplamı 1.688.910'a bölünmesiyle yaklaşık %5,7'dir.
Bilinen sınırlılıklar
Farklı takvimler
Satışlar yıl başından bugüne iken fiyat ve enflasyon daha sonraki aya ait olabilir. Her dönem ayrı belirtilir; eş zamanlıymış gibi sunulmaz.
Ulusal ortalama
Türkiye göstergeleri şehir, ilçe, mülk tipi, bina yaşı ve durum farklarını gizleyebilir. Bölgesel kanıt tek bir ünite değerini belirlemez.
Revizyon ve gecikme
Resmî veri gecikebilir veya revize edilebilir. Erişim tarihleri saklanır; maddi değişiklik tüm etkilenen dil sürümlerine uygulanır.
Tahmin veri sürümü
TCMB, OECD ve IMF tahminleri farklı tarih ve varsayımlara sahip olabilir. Eski değer sessizce değiştirilmez veya aynıymış gibi karşılaştırılmaz.
Revizyon, gecikme ve düzeltme
Bilgi zaman içinde değişebilir
Resmî istatistikler gecikebilir veya revize edilebilir. Her sayfa “veri tarihi” taşır; farklı yayın takvimlerindeki seriler aynı güncel dönemmiş gibi birleştirilmez. Yeni veri eski tahmini sessizce silmez: kaynak, yayın tarihi ve revizyon notu saklanır.
Bir hata bildirimi; ilgili URL, ifade, doğrudan kaynak ve önerilen düzeltmeyle editoryal adrese gönderilmelidir. Editoryal iletişim adresi onay beklemektedir. Doğrulanan düzeltme üç dilde uygulanır ve maddi değişiklik tarihi kayda geçirilir.
- TÜİK satışları ile TCMB fiyat ve kira serileri aylık incelenir.
- Güncel piyasa sayfası en az üç ayda bir ve maddi veri değişiminden sonra güncellenir.
- Beklentiler, önemli enflasyon veya makroekonomik değişimden sonra yeniden değerlendirilir.
- Fiyatlandırma aylık ve yayından hemen önce; Satıcı Koşulları üç ayda bir kontrol edilir.
Veriyi bağlam içinde okuyun
Güncel göstergeden durum tespitine
Yöntemi güncel piyasa, on yıllık inceleme ve risk kontrol listesi ile birlikte kullanın.